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      長春土拍攬金251億,平均樓面單價3420元,18幅地塊流拍「鏖戰“兩集中”」

      來源: 發布時間:2021年06月30日

    •   本文內容來自:“華夏時報”今日頭條官方賬號

        6月18日,長春持續兩日的第二輪集中供地落幕,攬金251億元。

        中鐵置業旗下中鐵長春東北亞博覽房地產開發有限公司摘得朝陽區11宗地塊,總成交價約41.69億元。萬科、龍湖、恒大、保利、萬達等均有所獲。長春本土房企也不甘落后,遠創置業拿下兩副溢價地塊,而本次土拍一共只有3宗土地溢價。
        18幅地塊流拍
        本次長春土拍總計供應土地68幅,最終成交42幅,其中39幅為底價成交,18幅流拍,8幅土地提前終止出讓,流拍率約38%(含提前終止出讓地塊)。
        同策研究院研究總監宋紅衛在接受《華夏時報》記者采訪時分析,流拍主要受到三個因素的影響:第一、地塊區位屬性,如果位置偏遠,配套不足,開發企業拿地積極性就不高;第二、土地供應絕對量與開發企業需求量之間的匹配關系,如果土地供應超過市場需求,肯定流拍;第三、與城市調控政策有關,如果項目價格預期不能實現,開發企業也不會拿地。
        對比長春今年前后進行的兩輪土拍,溢價率下滑約2.9%。首輪土拍溢價率3.3%,本輪土拍溢價率0.4%。本輪已成交的42幅土地中,僅3幅土地溢價。其中,汽車經濟開發區地塊溢價率最高,約5.17%。其余2幅溢價土地,均位于凈月高新開發區,由本地房企遠創置業分別以6.31億元、14.05億元斬獲,溢價率分別為2.68%和1.75%。
        克爾瑞數據顯示,3幅溢價的土地中,汽車經濟開發區地塊樓面價3660元/平方米,周圍同類項目售價約8500元/平方米;遠創置業所獲2幅地塊,樓面價分別為5748元/平方米和5823元/平方米,周圍同類項目售價約11500元/平方米。
      本輪土拍,出讓面積共計430萬平方米,平均樓面價3420元/平方米。中鐵置業旗下中鐵長春東北亞博覽房地產開發有限公司摘得朝陽區11幅地塊,中韓(長春)國際合作示范區長榮房地產開發有限公司拿地5幅,萬達競得蓮花山旅游區5幅地塊。萬科、恒大、保利、龍湖、中車,也均有所獲。
        除上述品牌房企外,國熙、吉晟、友麗、方域盛霖、中隆、長春城發、亞泰、新星宇、順豐地產、新紅大等本土房企也有收獲。
        從全國市場來看,南北方城市土拍熱度似與氣溫成正比,廈門更熱,長春遇冷。宋紅衛表示,分化是“兩集中”首輪拍地中的最鮮明特征,不同城市之間分化明顯。有重慶這樣平均溢價率超過40%的火熱城市,也有長春這樣低溢價、流拍的城市。如廣州、福州、濟南也出現不同區域地塊冷熱不均的情況。
        宋紅衛指出,分化背后的原因是開發企業熱衷于優質城市優質地塊的戰略選擇,優中擇優是開發企業拿地的目標,分化將成為常態。
        本土與品牌房企各有千秋
        中指研究院數據顯示,2021年1-5月,長春房地產企業銷售業績TOP10中,萬科穩居冠軍,銷售金額29.7億;亞軍華潤置地銷售金額16.1億;中海地產位列第3位,銷售金額14.9億。從該榜單看出,萬科的銷售業績遙遙領先,幾近第2名華潤置業的2倍。
        《華夏時報》記者觀察發現,上述TOP10榜單上的萬科、龍湖、恒大、保利、萬達均參與了本輪土拍鏖戰。不過,今年1-5月銷售金額TOP10榜上有名的華潤,沒有出現在本輪土拍的“競得人”中。
        根據中指研究院數據,長春今年1-5月銷售金額排名前10的房企中,長春本地房企占3席,分別是豪邦集團、大眾置業、萬龍集團,其銷售金額分別為13.3億元、12.2億元、11億元。合計銷售總額36.3億,這個份額在TOP10企業銷售總額中占比約25%。
        對比本地房企與品牌房企在長春市場的競爭力。一位長春當地的業內人士在回答《華夏時報》記者問題時表示,兩者相比,本地房企在物業管理和戶型設計上均存在差距。品牌房企物業管理更規范,會將南方城市的一些經驗引進東北。
        上述業內人士告訴記者,盡管部分本土房企也借用品牌房企的物業進行宣傳與管理,但有時只是簽署幾年的合同,幾年后或不再沿用。部分本土房企借助品牌房企的管理人員協助梳理工作,梳理成型即撤出,類似情況在長春房地產市場很常見。此外,戶型設計也存在差距,全國性房企戶型設計有版權,但本地企業的設計主要憑借經驗。
        不過,本土房企在競爭力方面亦有獨到之處。上述業內人士告訴記者,本土企業也有物業服務做得接地氣的。前述TOP10上排名第9位的萬龍集團是一個案例。萬龍集團在疫情期間曾挨家挨戶送口罩、端午節送粽子。鑒于此,萬龍集團在當地老百姓中的口碑較好。
        本地房企對決品牌房企。宋紅衛分析了兩者各自的優勢,長春房地產企業銷售業績TOP10中,萬科居首位。以萬科為例,宋紅衛表示,萬科作為全國品牌房企,在房地產市場競爭中具有一定的優勢。
        宋紅衛分析,長春市場中,萬科積極與當地相關企業進行戰略合作,并且導入相關的產業和商業,對于長春城市建設作出貢獻,產城融合拿地也是品牌房企的優勢,因此對于住宅業績方面有較大的幫助。本土房企更多的專注商品房的開發,在當地具有一定的影響力,因此對品牌房企也形成較大的競爭。
        長春市本輪土拍前夕,長春市住房保障和房屋管理局發布《通知》,針對近期出現的涉嫌返本銷售或變相返本銷售,提出將對涉事項目按相關規定予以立案調查,繼而進行行政處罰;同時,停止涉事項目剩余房源商品房合同網簽備案,并對其在長春市銷售商品房按最高比例實行預售資金監管。
        對此,宋紅衛表示,對違法亂紀行為的嚴格約束,說明長春在“房住不炒”“一城一策”方面的基調與中央保持高度一致。
        對于未來長春的樓市發展,宋紅衛認為,從長春市場來看,房價上漲啟動較晚,2018年其他省會城市房價調整時,長春市場仍然處于上漲階段。
        宋紅衛進一步分析,“由于長春的內生市場特征明顯,當棚改貨幣化安置政策收回以后,長春樓市上漲動力下降,價格一直橫盤波動。長春市場本身也在分化,帶有學區和地鐵資源的房源仍然有購買力的支撐,非資源型的區域住宅去化一般,從今年新盤去化來看,將近7成的樓盤去化率不足5成。這對于房企拿地也會造成不利影響?!?br />


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